Louer un local commercial pour lancer son activité peut être une démarche complexe, surtout face à des termes juridiques parfois déroutants.
Parmi eux, le pas-de-porte ou encore le droit d’entrée soulève de nombreuses questions : Pourquoi le bailleur demande de verser une certaine somme avant même l’entrée dans les locaux ? Comment est-elle fixée ? Et quelles sont les impacts juridiques et fiscales ?
Qu’est-ce que le pas de porte ou le droit d’entrée ?
Le pas-de-porte et le droit d’entrée sont deux termes synonymes communément employés dans la pratique des baux commerciaux.
Ils désignent le versement d’une somme d’argent au titre du bail, le plus souvent en une seule fois, par le locataire au propriétaire / Bailleur du local.
Il ne s’agit ni d’un dépôt de garantie et ni d’une caution autrement dit, il ne vous sera restitué lors de votre départ des lieux qu’en fonction de son régime juridique.
A ne pas confondre également avec le prix de cession, somme versée au cédant (ancien exploitant) par un nouveau locataire au locataire / repreneur du local ou du fonds de commerce lors d’un rachat du droit au bail ou d’un fonds de commerce.
Comment est fixé le montant ou la valeur du pas de porte ?
De manière générale, le montant du pas-de-porte est fixé librement entre les parties suivant différents critères :
– La localisation du bien : selon l’emplacement, le local peut être dans une zone à fort potentiel commercial avec un flux constant de clientèle entraînant ainsi un montant plus élevé du droit d’entrée.
– Les caractéristiques du local : selon la superficie, les équipements, sa visibilité dans la zone de chalandise.
– L’état du marché immobilier : la rareté de l’offre aura également une incidence sur le montant du droit d’entrée.
– Un faible loyer initial : le bailleur peut également demander un pas-de-porte plus élevé en estimant que le loyer fixé est inférieur à la valeur locative réelle du local.
Ainsi, il est crucial de prendre en compte tous ces critères non exhaustifs avant de signer le bail pour avoir une marge de négociation avec votre Bailleur.
Qu’est-ce qui justifie l’application d’un pas de porte ou d’un droit d’entrée ?
Deux raisons principales pour justifier la demande du Bailleur :
– Soit ce dernier considère que le pas-de-porte est un complément de loyers si le prix du loyer initialement négocié lors de la signature du bail est faible ou pour compenser la dévaluation du loyer au fil du temps. Avantage toutefois pour le Preneur qui aura tout intérêt à céder son droit au bail avec un droit d’entrée déjà payé et un loyer inférieur, qu’un local pour lequel il n’y avait pas de droit d’entrée à devoir mais dont les loyers sont supérieurs (car ils intègrent le montant du droit d’entrée non réclamé lors de l’entrée dans les lieux) qui seront soumis par la suite à l’indexation légale chaque année.
– Soit le Bailleur estime qu’il devra verser une indemnité d’éviction (somme versée au locataire pour le dédommager de la perte de la valeur de son fonds de commerce) au titre de la propriété commerciale. Dans ce cas, le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité compensatoire ou forfaitaire. Cette indemnité peut également se justifier pour compenser des clauses favorables au Preneur qui sont insérées au bail.
Définir la nature (régime juridique et fiscal) du droit d’entrée est très importante d’autant que les conséquences ne seront pas les mêmes que l’on soit Preneur ou Bailleur.
Quelles sont les conséquences fiscales ?
En termes de conséquences fiscales, si le bailleur qualifie le pas-de-porte en tant que complément de loyers alors le montant versé à ce titre est soumis à déclaration dans les revenus fonciers et donc à imposition y compris à l’assujettissement de la TVA.
A contrario, pour le preneur, ce même montant pourra produire des intérêts aux même titre que des loyers payés d’avance, il pourra la déduire de son résultat comme une charge d’exploitation à raison d’un 1/9ème pour un bail d’une durée de 9 ans sous réserve que le loyer fixé ne soit pas anormalement bas par rapport à la valeur locative du marché (montant du loyer pratiqué dans la même zone de chalandise pour des locaux à configuration égale) et l’amortir sur toute la durée du bail.
Cependant, si le Bailleur considère que le droit d’entrée comme étant une indemnité compensatoire cette somme n’a pas à être déclarée et ne sera donc pas soumise imposition. Et pour le locataire cette somme se rajoute à l’actif de son entreprise puisqu’il s’agira d’une immobilisation corporelle, non amortissable et non soumise aux droits d’enregistrement.
Ainsi, selon la nature juridique du pas-de-porte les conséquences fiscales peuvent avoir un impact positif ou négatif pour chacune des parties, idem dans le cadre d’un renouvellement du bail.
Quid de la fixation du loyer renouvelé
Faut-il tenir compte du pas de porte ou du droit d’entrée versé ?
Lors du renouvellement de bail, le pas-de-porte en tant qu’indemnité n’est pas pris en compte dans le calcul du loyer renouvelé et ne peut produire des intérêts au profit du locataire.
Or, si le pas-de-porte est qualifié comme étant un complément de loyers, c’est non seulement un point de négociation mais c’est surtout un des paramètres à prendre en compte pour la fixation du loyer renouvelé comme pour la révision triennale du loyer. En effet, le montant versé au titre du pas de porte sera lissé sur toute la durée du bail écoulé pour fixer la valeur locative réelle du local.
En cas de refus du renouvellement par le bailleur, le preneur aura droit à une indemnité d’éviction. Cette indemnité doit refléter la valeur marchande de l’activité exercée par le preneur dans le local et dédommager le préjudice subi à savoir la perte de cette valeur.
Dans le cas où le pas-de-porte est considéré comme un complément de loyers, il sera alors réintégré dans le calcul de l’indemnité d’éviction. A l’inverse, si le droit d’entrée a été qualifié d’indemnité compensatoire, alors il ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction.
Quid de la résiliation du bail
Faut-il procéder au remboursement du pas de porte ou du droit d’entrée ?
En cas de résiliation du bail, si le pas de porte est qualifié d’indemnité, il sera conservé par le Bailleur sauf clause contraire prévue au bail.
A contrario, si le pas de porte est défini comme étant un complément de loyers, la somme versée devra être remboursée au prorata temporis autrement dit suivant le temps d’occupation des locaux restant à courir.
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